Mulți părinți hotărăsc să treacă apartamentul sau casa pe numele copiilor. Se gândesc că astfel își pun averea la adăpost și că scapă de griji la moștenire. Gestul vine, de obicei, din iubire și din încredere.
Puțini se întreabă însă ce se întâmplă dacă relațiile din familie se strică. Ce faci dacă, peste câțiva ani, copilul îți cere să pleci din casa pe care chiar tu i-ai dăruit-o?
Codul civil prevede un drept care te poate proteja: dreptul de abitație viageră. Cu el, poți transmite proprietatea fără să renunți la siguranța propriei locuințe.
Ce se schimbă după o donație obișnuită
În România, părinții pot transmite o locuință copiilor prin donație, vânzare sau alte acte permise de lege. Dacă donezi tot dreptul de proprietate și nu îți rezervi niciun drept de folosință, situația ta juridică se schimbă mult.
Copilul devine proprietarul imobilului. Faptul că ai locuit acolo zeci de ani nu îți garantează automat că vei putea rămâne în casă până la sfârșitul vieții.
De aceea, specialiștii în drept recomandă ca, înainte de semnare, să discuți cu notarul despre rezervarea unui drept de abitație viageră sau de uzufruct viager.
Abitația viageră: cum funcționează
Dreptul de abitație este prevăzut de articolul 750 din Codul civil. El permite unei persoane să locuiască într-un imobil care aparține altcuiva, în condițiile stabilite de lege și de actul prin care a fost creat dreptul. Dacă e stabilit pe durata vieții, se numește abitație viageră.
Un exemplu simplu: o mamă vrea să doneze apartamentul fiului ei. Ea poate cere ca, în contractul notarial, să fie trecut în favoarea ei un drept de abitație viageră. Fiul devine proprietar, iar mama poate locui în apartament pe viață, conform condițiilor din act.
Un drept constituit și înscris corect poate fi opus chiar și unui nou proprietar, dacă imobilul se vinde mai târziu.
Te poate da copilul afară?
Dacă ai un drept de abitație viageră valabil și opozabil, proprietarul nu îl poate ignora. Nu te poate evacua doar pentru că s-a răzgândit sau pentru că v-ați certat.
Protecția concretă depinde totuși de conținutul actului, de întinderea dreptului și de înscrierea lui în cartea funciară. Pot conta și alte situații juridice speciale, așa că fiecare contract trebuie analizat separat.
Ce se întâmplă dacă locuința se vinde
Mulți părinți se tem că fiul sau fiica ar putea vinde casa unui străin. Dacă dreptul de abitație a fost constituit și înscris corect în cartea funciară, el rămâne valabil chiar dacă se schimbă proprietarul.
Noul proprietar trebuie să respecte dreptul care grevează imobilul. Vânzarea nu înseamnă automat că pierzi dreptul de a locui acolo. Tocmai de aceea contează atât de mult verificarea înscrierilor din cartea funciară.
Abitație sau uzufruct viager?
Cele două drepturi se confundă des, dar nu sunt la fel. Abitația este făcută pentru locuit. Titularul poate folosi locuința, dar nu poate ceda dreptul și nu poate închiria imobilul în baza lui.
Uzufructul viager oferă, în general, drepturi mai largi. Uzufructuarul poate folosi bunul și poate obține venituri din el, respectând obligațiile legale. Un părinte care își rezervă uzufructul unui apartament îl poate, de exemplu, închiria și poate încasa chiria.
Alegerea depinde de nevoile reale ale părintelui.
Ce să ceri să se scrie în contractul de donație
Dacă vrei să donezi casa, dar să continui să locuiești în ea, discută cu notarul despre clauze clare. Iată ce trebuie avut în vedere:
- rezervarea dreptului de abitație viageră sau, după caz, a uzufructului viager;
- identificarea clară a persoanei protejate;
- întinderea dreptului: întreaga locuință sau doar o parte;
- durata dreptului, dacă vrei protecție pe toată viața;
- obligațiile privind cheltuielile și întreținerea, conform legii și contractului;
- înscrierea dreptului în cartea funciară, pentru ca el să poată fi opus altora.
O formulare neclară poate duce la neînțelegeri și procese. Contractul trebuie redactat și citit cu atenție înainte de semnare.
Ai donat deja casa, fără niciun drept rezervat?
Lucrurile sunt mai complicate. Dreptul de abitație nu apare automat doar pentru că ai fost proprietar sau pentru că încă locuiești în casă.
Există totuși câteva variante. Dacă actualul proprietar este de acord, puteți merge la notar pentru a constitui ulterior un drept de abitație sau de uzufruct. Dacă nu vă înțelegeți, un avocat poate verifica actul inițial și poate vedea dacă există motive legale de revocare, anulare sau alte soluții.
Important: o donație nu se anulează doar pentru că părintele regretă decizia sau pentru că relația cu copilul s-a răcit. Legea cere condiții speciale.
Se poate revoca donația pentru purtare urâtă?
Codul civil prevede situații în care donația poate fi revocată pentru ingratitudine. Printre ele sunt faptele grave îndreptate împotriva donatorului și refuzul nejustificat de a-i da întreținere când ajunge la nevoie.
Simplele certuri sau discuții neplăcute nu sunt suficiente. În plus, acțiunea în revocare are termene și condiții legale. Dacă ești într-o astfel de situație, mergi repede la un avocat și nu te baza pe ideea că donația se poate desface oricând.
Alte întrebări frecvente
Dacă locuiești cu soțul sau soția
Potrivit articolului 750 din Codul civil, titularul abitației poate locui în imobil împreună cu soțul și copiii lui, cu părinții sau cu alte persoane aflate în întreținerea sa, în condițiile legii.
Dacă ambii părinți donează casa, e bine să stabiliți cu notarul drepturi pentru fiecare. Așa evitați problemele care apar când dreptul e rezervat doar unuia dintre soți.
Cine plătește întreținerea și reparațiile
Abitația viageră nu înseamnă că toate cheltuielile cad automat în sarcina copilului proprietar. Articolul 753 din Codul civil stabilește regulile pentru cheltuielile și reparațiile de întreținere.
În funcție de întinderea dreptului, titularul poate plăti cheltuielile de întreținere sau o parte proporțională din ele. Reparațiile majore și celelalte obligații se stabilesc după regulile aplicabile și după contract. Discutați aceste lucruri înainte de semnare, ca să nu apară conflicte mai târziu.
Greșeala făcută din încredere
Una dintre cele mai riscante decizii este să dai toată proprietatea doar pe baza unei promisiuni. Vorbe ca „Stai liniștită, mamă, că nu te dau niciodată afară” sau „Casa rămâne a noastră, doar actele sunt pe numele meu” nu țin loc de un drept constituit legal.
Familiile se schimbă. Pot apărea divorțuri, datorii, certuri sau alte întâmplări neprevăzute. Siguranța locuinței nu ar trebui să depindă doar de promisiuni, oricât de apropiați ați fi.
Ce verifici dacă ai transmis deja casa
Dacă ai făcut deja o donație sau alt act de transfer, uită-te în contract după aceste lucruri:
- apare expres un drept de abitație sau de uzufruct?
- dreptul este viager sau are durată limitată?
- privește toată locuința sau doar anumite camere?
- este înscris în cartea funciară?
- există obligații de întreținere asumate de copil?
- conține actul alte clauze care îți protejează locuirea?
Dacă nu înțelegi exact ce scrie în contract, cere explicații unui notar sau unui avocat specializat în drept civil.
Dragostea și încrederea în familie sunt esențiale, dar și protecția juridică contează. O clauză stabilită corect la momentul potrivit poate preveni ani de conflicte și îți poate asigura liniștea la bătrânețe.
Notă: Acest articol a fost realizat cu ajutorul inteligenței artificiale (AI), pe baza unor informații din surse publice.